Conseil d’Etat, 1^ère et 4^ème chambres réunies, 2 mars 2026, n° 500405

Anticipation de la conformité future au PLU des constructions projetées dans le cadre d’une opération d’aménagement

Urbanisme – Permis d’aménager – Projet nécessitant la réalisation de travaux sur les réseaux publics.

—

Faits : Une société propriétaire d’une parcelle a déposé, conjointement, une déclaration préalable en vue de créer un lotissement de trois lots et une demande de permis d’aménager pour la création, sur la même parcelle, d’un lotissement de quatre lots. Par deux arrêtés, le maire de la commune s’y est opposé au motif, d’une part, que les deux demandes portaient sur le même projet et devaient par conséquent faire l’objet d’une unique demande et d’autre part, que le projet ne satisfaisait pas aux conditions de raccordement au réseau public d’assainissement collectif des parcelles projetées requises par le PLU.

Problématique : Jusqu’à quel point les autorités compétentes peuvent-elles anticiper la régularité aux règles d’urbanisme d’un projet d’aménagement à venir ?

Considérant de principe : « Il résulte de ces dispositions que les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises. Il en va également ainsi, comme il résulte des termes mêmes de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme, lorsque, compte tenu de la destination de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet et que l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés.»

Analyse : Le Conseil d’Etat confirme et étend sa jurisprudence Commune de Pia du 24 février 2016 n° 383079 selon laquelle il appartient à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager lorsqu’un projet de lotissement des constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme applicables ne pourra être assurée ultérieurement lors de la délivrance des permis requis. Cette jurisprudence a pour effet d’éviter à un aménageur de s’engager dans un projet de lotissement si les chances d’obtenir les autorisations d’urbanisme sont in fine négligeables. Dans la présente décision, le Conseil d’Etat étend le contrôle ab initio exercé par l’autorité administrative : l’incompatibilité avec les règles du PLU peut être établie au regard des dispositions de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme, qui conditionnent la délivrance d’un permis de construire ou d’aménager nécessitant des travaux sur les réseaux publics d’assainissement, de distribution d’eau ou d’électricité à la possibilité, pour l’autorité compétente en charge de tels travaux, d’indiquer le délai dans lequel ils pourraient être réalisés.

Expertises : Urbanisme – Aménagement

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000053618178?fonds=CETAT&init=true&isAdvancedResult=true&origine=all&page=1&pageSize=10&query=%7B%28%40ALL%5Bt%22*%22%5D%29%7D&tab_selection=all&typeRecherche=date